Реновация в Москве

Программа реновации еще не вступила в силу, но уже признана одной из самых масштабных реформ градостроительства нового времени. Экспертам АН «Королевский ключ» удалось выяснить, кому будет выгодна реновация в Москве, как пройдет переселение москвичей и какие подводные камни содержит в себе революционный законопроект.

      О замене пятиэтажных «хрущевок» на новые комфортные высотки впервые заговорили 21 февраля 2017 г. после того как президент страны поручил мэру Москвы обновить жилой фонд столицы. Инициатива Сергея Собянина затрагивает более 1 млн. 600 тысяч москвичей, которые на текущий момент проживают в старых домах. Очевидно, что подготовка и принятие нового законопроекта о реновации вызвала много споров, не утихающих до сих пор.

Минусы и плюсы реновации      14 июня Госдума в последнем чтении приняла Закон № 120505-7 «О реновации жилищного фонда Москвы». Несмотря на жирную точку, которые власти поставили после жарких дискуссий, детальное изучения текста закона по-прежнему оставляет множество вопросов. Закон не раскрывает детали, каким образом будет рассчитана денежная компенсация, которая может выступать альтернативой «равнозначного» жилья, и каким образом будет проходить рыночная оценка недвижимости.
Более 3,5 трлн. рублей планирует потратить Правительство на программу реновации. На сегодня более 25 млн. квадратных метров жилья, представленные пятиэтажными домами, построенными с 1957 по 1968 гг., занимают внушительные территории лучших районов Москвы. Очевидно, что участок земли у станции метро, на котором стоит одна из «хрущевок» является лакомым куском для каждого потенциального застройщика, которому выпадет удача освоить освободившуюся в результате реновации территорию. При этом, по данным АН «Королевский ключ», более 200 тыс. кВ.м. нового жилья в новостройках на окраинах Москвы по прежнему пустуют в ожидании своих владельцев. Тенденции указывают на то, что люди все чаще предпочитают купить квартиру в Королеве по приемлемой цене в районе с развитой инфраструктурой, нежели отправляться осваивать Новую Москву.
     С этой точки зрения программа реновации обещает серьезные перемены к лучшему, ведь на месте старых малоквартирных пятиэтажных домов вырастут небоскребы. Не исключено, что жилье станет доступнее, комфортнее и современнее. Бюджет столицы пополнится, застройщики получат баснословные прибыли, а несколько тысяч семей обретут дома в самых престижных кварталах Москвы. Но на первый взгляд радужная картинка омрачается неутихающими акциями протеста москвичей и неоднозначной трактовкой нового закона. Однако помимо очевидных плюсов, закон имеет и существенные недостатки.
Преимущества программы реновации:

• Москва станет выше, просторнее, современнее.
  Уже через 10 лет столица изменится до неузнаваемости. Мэрия Москвы утвердила квартальный план застройки участков земли, освободившихся в результате сноса пятиэтажек. Проверить, вошел ли дом в программу, можно на сайте Москвы, в разделе «Программа реновации пятиэтажного жилищного фонда. Проекты». Дворовые территории больше не будут загромождать автомобили, для них отведут специальные подземные парковки. На смену хаотичной плотной застройке придут микрорайоны с развитой инфраструктурой. Школы, детские сады, уютные парки и дворики будут в шаговой доступности жильцов комфортных современных высоток. В проектировании новых домов будут участвовать мировые архитекторы и дизайнеры, которые придадут каждому кварталу индивидуальность и эффектный внешний вид.
• Жители «хрущевок» получат возможность переехать в комфортные новостройки, не покидая своего района проживания.
  Внушительная часть сносимого жилого фонда действительно имеет серьезные проблемы с эксплуатируемыми коммуникациями. Где-то течет крыша, многие дома требуют полной замены электропроводки или канализации. Отсутствие привычных для современного жителя мегаполиса лифтов и мусоропровода в пятиэтажках также указывает на необходимость переселения москвичей в новые благоустроенные дома.
• Почти половина средств, вырученных от реализации квартир, в домах, построенных на месте «хрущевок», пополнят бюджет Москвы, что обеспечит дальнейшее динамичное развитие столицы.
Возможные «подводные камни»:
• Согласно принятому закону, если строительство новых домов потребует изменения в технических регламентах, правилах и нормах, то правительство Москвы в одностороннем порядке готово рассмотреть необходимые поправки.
  Этот пункт закона, по сути, предоставляет будущему застройщику право строить что угодно и как угодно на освобожденном от «хрущевки» участке земли. Существующие годами ГОСТы строительства могут быть заменены удобными для застройщика ТУ. Соответственно назревает больной вопрос, не поддастся ли новый подрядчик соблазну сэкономить, и насколько комфортным в реальности будет такое жилье.
• Увеличение плотности населения и нагрузки на существующую инфраструктуру.
  Если сегодня в пятиэтажном доме проживают в среднем около 300 человек, то новые кварталы смогу вместить в себя в 4 – 5 раз больше. Эта неминуемая нагрузка на транспортное сообщение заставит людей буквально «жить в пробках», если одновременно с началом строительства жилых домов не будут предприняты меры по адаптации всей инфраструктуры.
• Представители правительственного аппарата столицы вправе сами определять реестр серий и шифров домов обозначенного периода постройки, которые попадут под снос.
  Иными словами, власти пока сами не знают, какие именно дома попадут под проект реновации, и наделяют себя правом расширения этого списка до бесконечности. Теоретически за сносом «хрущевок» будут следовать «брежневки», а за ними и «сталинки».
Снесут ли Ваш дом      Инициатива мэра Москвы предполагает снос более 8 000 домов, однако пока в официальном списке присутствуют чуть больше половины от запланированного количества. Эксперты АН «Королевский ключ» попытались развенчать 5 самых распространенных мифов о домах реновации:

• В рамках программы реновации Москвы будут сносить только пятиэтажные «хрущевки».
  Закон не уточняет, какие именно дома можно считать «морально устаревшими». На практике любой дом, построенный до 1968 года, в ближайшее время может попасть под снос.
• Дома из списка можно отремонтировать.
  Реставрировать «хрущевки», как это сделали в бывшем ГДР, применительно к Москве невозможно. Реставрации будут подлежать только дома, представляющую культурную ценность столицы, при этом жильцы такого дома все равно будут расселены.
• Если дома нет в списке, то его не снесут.
  Сергей Собянин поручил расширить списки домов на реновацию с учетом проведенных голосований собственников. Не исключено, что в конечный список могут попасть еще минимум 500 домов.
• Квартиры, взятые в ипотеку, будут изыматься банками.
  Правительство Москвы пообещало переселенцам, что все ипотечные обязательства будут сохранены в неизменном виде при переселении в новую квартиру.
• Аварийные дома также попадут под программу реновации.
  Участникам программы переселения из аварийного и ветхого жилья не стоит переживать по поводу отсутствия их дома в списках на реновацию. Эти две программы реализуются независимо друг от друга.
Новым собственникам всех сносимых домов станет «Фонд содействия реновации», в него также перейдут все средства, собранные на капитальный ремонт.
Активный гражданин      С 15 мая по 15 июня на портале «Активный гражданин» был проведен анонимный опрос жителей «хрущевок», где каждый пользователь мог выразить свое мнение по вопросу реновации в столице. Те, кому недоступен интернет-ресурс могли обозначить свою гражданскую позицию в едином центре Госуслуг «Мои документы».
Результаты голосования, несмотря на предшествующие ему протесты и недовольства впечатляют:
4079 домов, владельцы квартир которых отдали свой голос «ЗА» реновацию, будут снесены и только 276 домов, чьи жильцы были «ПРОТИВ» останутся нетронутыми. Несмотря на то, что социальные сети накрыла волна возмущения касательно проведенного голосования (пользователи уверены, что результаты были сфабрикованы заинтересованными лицами), его итоги будут рассмотрены Правительством Москвы в качестве руководства к действию. Впрочем, те собственники, которые не согласны с результатом электронного голосования еще могут изменить судьбу своего дома. Для этого нужно сделать несколько важных шагов:


• Шаг 1. Инициировать собрание собственников своего дома, на котором собрать подписи жильцов с указанием номеров телефонов и паспортных данных. Для отмены электронного вердикта потребуется не менее 50% голосов.
• Шаг 2. Документально оформить факт собрания собственников протоколом, который фактически будет отменять электронное голосование.
• Шаг 3. Заверенный протокол необходимо сдать в районную управу с указанием контактных данных инициатора собрания, председателя и секретаря.
     Многие возмущенные собственники «хрущевок» пытаются писать петиции и жалобы в различные органы, в том числе прокуратуру Москву. Делать это практически бессмысленно, так как программа реновации не нарушает конституционные и другие права человека прямым образом, а потому с наибольшей вероятностью дело будет проиграно. Если желание отстоять свой дом есть, а юридического образования нет, можно обратиться к специалисту, который будет выступать доверенным лицом собственника. Образцы всех необходимых документов можно получить в районной управе, в информационной комнате. Там же сотрудники консультационного центра управы обязаны подробно разъяснить собственникам все аспекты программы реновации.
Точно таким же образом, у собственников есть возможность и «включить» свой в дом в программу, если на текущий момент его нет в списках.

Как будет проходить «великое переселение москвичей»      Первая волна переселения жителей «хрущевок» в новые дома запланирована на сентябрь текущего года. Уже названы районы, в которых пятиэтажки начнут сносить этой осенью: Кузьминки, Люблино, Нижегородский и Текстильщики. Согласно закону, собственники жилья могут рассчитывать на следующие преференции от властей столицы:

• Новое жилье будет располагаться в пределах того же района, к которому относится сносимый дом. Исключением будут дома Зеленограда и ТиНАО, их жители получат квартиры в границах административного округа.
• Все переселенцы могут рассчитывать на получение «равнозначного» жилья, а при желании докупить дополнительные квадратные метры, в том числе за счет «материнского капитала». Это значит, что будущая квартира гарантировано не будет меньше старой, более того жилье станет просторным за счет увеличившейся нежилой площади помещения.
• Собственник квартиры вправе отказаться от предложенной ему альтернативной недвижимости и затребовать и у властей денежную компенсацию. Уточнить порядок ее получения можно в консультационном центре районной управы или городской префектуры.
• Программа реновации предусматривает компенсацию расходов на переезд некоторым пенсионерам, инвалидам и другим льготникам. А вот все остальные будут переезжать за свой счет.
• Предприниматели, которые сейчас имеют коммерческую недвижимость в сносимых пятиэтажках, могут рассчитывать на получение «равноценного» помещения или денежной компенсации.
• Семьи, которые стоят на очереди по разным программам улучшения жилищных условий, будет сразу предоставлена квартира с учетом необходимой площади.
• Собственники домов реновации освобождаются от взносов на капитальный ремонт с момента принятия закона.

     Согласно закону, жильцам «хрущевок», которые попали под снос, будет предлагаться максимум 2 варианта новой недвижимости. Этот нюанс закона по-прежнему вызывает наибольшее негодование среди противников реновации. Ведь если жители пятиэтажки не захотят добровольно принять предложенную альтернативу, они будут выселены из своего дома по решению суда. На раздумья закон отводит всего 60 дней. По истечению этого срока сносимый дом переходит в имущество «Фонда реновации». Теоретически можно усмотреть в этом обстоятельстве грубое нарушение конституционных прав человека, но оспорить решение суда у рядового собственника вряд ли получится.Единственное на что могут рассчитывать собственники в этом случае – это денежная компенсация.