Категории земель. Особенности оформления.

Оформление права собственности на земельный участок.      Оформление земельного участка в собственность дает возможность распоряжаться им, увеличивает стоимость, расположенного на участке здания, дает гарантию получения компенсации при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
     Право собственности на земельный участок возникает по различным основаниям:
наследования, дарения, купли-продажи, мены, выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с расположенном на нем зданием ( жилым домом).
В каждой ситуации пакет документов для регистрации права собственности различен.
Также разница в процедуре оформления земельных участков зависит от вида разрешенного использования и категории земель (ИЖС,ЛПХ, дачные и садовые участки, участки в гаражном кооперативе, сельхозпроизводство, коммерческая деятельность и т.д.).
     В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
     В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
     В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.
Основными документами для регистрации права собственности являются:

• документ - основание, подтверждающий приобретение права;
• кадастровый паспорт земельного участка.

     Следует обратить внимание определены ли границы земельного участка, так как встречаются случаи, когда земельный участок имеет кадастровый номер (ранее учтенный), но границы-точное место нахождения его не определены. Для уточнения, определения границ земельного участка необходимо провести межевание. Так как без определения границ земельный участок не является объектом, и любые действия с таким участком не могут быть произведены.

Сделки с земельными участками.

     Согласно Гражданскому кодексу РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основными сделками, совершаемыми с земельными участками являются: договоры купли-продажи, договор мены, договоры дарения, договоры ренты, договоры аренды с выкупом, принятие имущества по наследству, договоры аренды, договоры о предоставлении безвозмездное срочное пользование, договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), договоры участия в долевом строительстве.
     При совершении сделок купли-продажи, дарения земельного участка следует обратить внимание на «историю» земельного участка, на то, как был приобретен участок собственником (в случае предоставления земельного участка муниципальным образованием, запросить информацию, подтверждающую выделение данного земельного участка, в архиве Администрации района, садового или дачного участка - в правление соответствующего товарищества, также необходимо обратиться в Росреестр за справкой об отсутствии наложенного на указанный земельный участок обременения. Все запросы можно сделать через МФЦ).
Это нужно для того, чтобы обезопасить себя и не остаться без земельного участка, так как участок может быть изъят по решению суда, в случае если заинтересованными лицами будет доказано его недобросовестное приобретение, либо он являлся предметом спора, залога и т.д.
     Особое внимание следует обратить на сделки с землями сельскохозяйственного назначения, с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Данные сделки регулируются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24.07.2002.
     Согласно Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
     Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков.